Wichtige Informationen für Käufer

Wie funktioniert der Kauf einer Immobilie?

1. Sechs Fragen, die Sie dem Verkäufer stellen sollten

  • Warum wollen Sie verkaufen?
  • Gibt es Belastungen im Grundbuch, Bau- oder Altlasten?
  • Sind Mängel am Gebäude bekannt?
  • Wann war die letzte große Sanierung und was wurde saniert?
  • Sind in absehbarer Zeit Kosten für Straßenbaumaßnahmen oder Sonstiges geplant?
  • Wie sind die Nachbarn (evtl. die Wohnungseigentümergemeinschaft) und das Umfeld?

 

 

2. Kapitalanlage oder Eigennutzung der Immobilie – wo liegt der Unterschied?

Eine Bedingung bei der Kapitalanlage ist, dass die Immobilie vermietet ist und durch die erzielte Miete die monatlichen Belastungen der Finanzierung usw. getragen werden. Zusätzlich steht die Rendite (Rendite = 100 : [Kaufpreis : [12 * Monatsnettomiete]]) des Objekts im Vordergrund (dazu ein Renditerechner). Beim Eigennutz wird die Immobilie, z. B. die Eigentumswohnung, selber bezogen. Anstelle der monatlichen Mietzahlung, muss man die Finanzierungskosten (siehe Finanzierungsrechner), z. B. das Darlehen von der Bank, abbezahlen. Diese setzen sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Hinzu kommen noch Verbrauchsnebenkosten, Hausgeldzahlungen, evtl. Verwaltungskosten usw. Wie teuer darf eigentlich die Immobilie höchstens sein, um sich diese leisten zu können? Der höchstmögliche Kaufpreis wird mit Hilfe des maximal verfügbaren Betrags, welcher pro Monat aufgebracht werden kann, berechnet.

 

3. Neubau oder Gebrauchtimmobilie - so entscheiden Sie sich richtig

Neubau ist immer etwas kostenintensiver als im Bestand zu kaufen, jedoch ist hier die Möglichkeit gegeben, seine eigenen und individuellen Wünsche mit einzubeziehen. Es gilt aber zu bedenken, dass man auch viel Zeit und Planung in die Immobilienentstehung investieren muss. Bis zur Fertigstellung benötigt ein Neubau mindestens 1 Jahr.

 

4. Welche Gebrauchtimmobilie passt zu Ihnen?

Auf der Suche nach dem richtigen Immobilientyp sind zwei Aspekte wichtig: Welche Mittel habe ich und wie viel Zeit und Kosten ist mir ein alleiniges Haus wert? Bei Eigentumswohnungen befindet sich der Eigentümer in einer Gemeinschaft, d.h. alle relevanten Entscheidungen, die das Gebäude (also das Gemeinschaftseigentum) betreffen, werden in einer Eigentümerversammlung getroffen. Das Einfamilienhaus hingegen kostet viel Zeit zur Bewirtschaftung des Grundstückes und meist auch mehr Geld (z. B. bei Straßenbaumaßnahmen, größeren Instandsetzungsarbeiten und auch in der Anschaffung).

 

5. Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer in der WEG

Eigentümer in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) sind Sie, wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erworben haben. Daraus ergeben sich sowohl Rechte als auch Pflichten.

 

Sie haben z. B. folgende Rechte laut: § 13 WEG:

"Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen."

"Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16."

 

Aber Sie haben auch folgende Pflichten laut: § 14 WEG:

"1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;"

"2. für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt;"

"3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach den Nummern 1 oder 2 zulässigen Gebrauch beruhen;"

"4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen."

 

6. Die aktuelle Immobilienkäufer-Checkliste: So planen Sie Ihren Immobilienkauf

Lassen Sie sich Zeit beim Suchen Ihrer Wunschimmobilie. Vergleichen Sie die Angebote (am besten mit dem m²-Kaufpreis im Verhältnis zur Lage). Fordern Sie alle nötigen Unterlagen an (aktuelle Grundbuchauszüge, Flurkarte, Bodenrichtwert, evtl. Gutachten, Baubeschreibung, Ansichten, Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung, Energiepass, Teilungserklärung bei Teileigentum, Abrechnungen und Protokolle der WEG, Übersicht zu Modernisierungs-, Sanierungsarbeiten und Instandhaltung sowie Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und Altlastenverzeichnis und Bescheinigung über Erschließungs- und Straßenbaubeiträge). Prüfen Sie mit Ihrer Bank die Finanzierung. Stellen Sie sich die Frage, ob Ihre monatlichen Einkünfte zu den monatlichen Belastungen passen, die auf Sie zukommen. Planen Sie Kaufnebenkosten bis zu 15 % des Kaufpreises großzügig ein. Setzen Sie den Besitzübergangstermin richtig an (Übergang von Nutzen und Lasten). Lesen Sie den Notarvertragsentwurf sehr aufmerksam durch; bei Fragen besprechen Sie diese mit einem Fachmann (Makler, Rechtsanwalt oder dem Notar). Hier können Sie sich ein unverbindliches Finanzierungsangebot (aus einem Pool von über 400 Banken mit Einbindung staatlicher Fördermittel) erstellen lassen.

 

7. Wie wichtig ist die richtige Wertermittlung beim Kauf einer Immobilie?

Jede Immobilie hat einen bestimmten Wert. Diesen gilt es mit Hilfe einer Wertermittlung zu ermitteln. Je nach Objektnutzung kann dies ein Vergleichswertverfahren (z. B. bei Grundstücken), ein Sachwertverfahren, wenn der Eigennutz im Vordergrundsteht (z. B. bei Einfamilienhäusern), oder das Ertragswertverfahren, wenn die Rendite von Kapitalanlagen im Vordergrund steht (z. B. bei vermieteten Eigentumswohnungen), sein. Es ist wichtig, das richtige Verfahren anzuwenden oder gegebenenfalls Verfahren zu kombinieren.

 

8. So erkennen Sie, ob ein Immobilienangebot überteuert ist

Der Kaufpreis pro m² sollte in einem annehmbaren Verhältnis zu anderen Angeboten in unmittelbarer Nähe stehen (leichte Abweichungen kommen durch Ausstattung, Grundriss und anderen Merkmalen zustande). Vergleichen Sie allerdings bitte nicht Toplagen einer Stadt mit weniger beliebten Randgebieten oder gar zwei verschiedene Städte.

 

9. Erst verkaufen und dann kaufen – oder umgekehrt?

Wenn Sie bereits ein Eigenheim besitzen, dies aber aus persönlichen Gründen verkaufen und im Gegenzug ein neues Zuhause kaufen möchten, dann sollten Sie möglichst erst den Verkauf Ihres Hauses bzw. Ihrer Eigentumswohnung planen und einleiten, bevor Sie eine neue Immobilie erwerben. Denn beachten Sie, dass sich der Verkauf einer Immobilie (je nach Marktlage) hinziehen kann und eine zweite Immobilie neue Kosten mit sich bringt. Deshalb vermarkten Sie Ihre Immobilie ganz in Ruhe und beobachten Sie den Markt und die Angebote. Falls Ihr Haus oder Ihre Wohnung jedoch schneller als erwartet verkauft wird, vereinbaren Sie im Notarvertrag eine Klausel, die den Besitzübergang so regelt, dass Sie genügend Zeit haben, Ihre Wunschimmobilie zu finden und zu beziehen.

 

10. Oft vergessen: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

Wie schon im Punkt 6 erläutert: bedenken Sie die Kaufnebenkosten. Planen Sie dazu Kaufnebenkosten bis zu 15 % des Kaufpreises großzügig ein (z. B. 5,95 % inkl. MwSt. für den Makler, 5 % Grunderwerbssteuer in Thüringen und ca. 2 - 3 % für Notar- und Grundbuchkosten [Rechner]).

 

 

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